新北淡水法拍屋｜新天母庭園｜三至五樓大空間｜第三拍886.82萬｜自強路397-1號
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淡水區法拍屋
新天母庭園法拍
自強路公寓法拍
關渡生活圈法拍
新北市淡水區自強路397-1號3至5樓
【案名】
淡水法拍｜新天母庭園｜三至五樓樓中樓｜另有頂樓增建約20.31坪
【物件基本資料】
地址：新北市淡水區自強路397-1號3至5樓
社區：新天母庭園
類型：法拍公寓
樓層：3至5樓／共5樓
屋齡：約38年
用途：住家用
結構：RC鋼筋混凝土
點交：部分點交
執行法院：士林地方法院
執行案號：114簡52534
拍賣日期：115年8月10日
拍賣時間：14:30
第三拍底價：886.82萬元
保證金：178萬元
◆已經查封，無法看室內◆
【坪數說明】
權狀坪數：約67.41坪
公共設施：約13.69坪
增建坪數：約20.31坪
室內建物：約74.03坪
土地登記面積：約20.78坪
本案增建為五樓頂層向上增建兩層，與主建物內部相通，沒有獨立出入口。
增建部分屬未登記建物，拍定後無法以法院核發的權利移轉證書辦理建物登記。
【案件特色】
本案位於淡水「新天母庭園」社區，拍賣建物橫跨3至5樓，並包含五樓頂層向上增建兩層的大空間產品。
權狀約67.41坪，另有約20.31坪未登記增建，室內使用面積資料約74.03坪，具備多樓層、樓中樓及大坪數使用特色。
主建物內設有樓梯通往上層，法院查封時發現屋內堆放多項物品，第四層設有神桌。實際格局、屋況、設備及使用狀況，仍須以現況為準。
本案第三拍底價為886.82萬元，權狀單價約13.2萬元／坪，適合能接受老屋整理、增建風險及複雜共有產權的投標人評估。
【生活機能】
◎交通動線：自強路、民權路、中央北路
◎捷運交通：鄰近捷運竹圍站及關渡站生活圈
◎聯外交通：可銜接大度路、關渡大橋及台北市北投區
◎生活採買：竹圍商圈、自強路周邊商家、超市及便利商店
◎休閒環境：淡水河岸、關渡自然公園及社區公共設施
◎醫療機能：鄰近馬偕紀念醫院淡水院區及竹圍地區診所
【社區簡介】
社區名稱：新天母庭園
住宅型態：大型公寓住宅社區
屋齡：約38年
社區設施：管理室、地下停車場、游泳池、更衣室、社區巴士相關空間
本案拍賣範圍除主建物外，另包含多筆社區共有土地及公設建物持分，產權結構較一般住宅複雜。
部分土地現況作為道路、草皮、空地、泳池、更衣室及社區周邊設施使用，實際範圍及使用權須依地籍資料、社區規約及現場狀況確認。
【法院筆錄摘要】
法院公告記載，724建號主建物及4730建號未登記增建，拍定後點交。
其餘土地與建物多為拍賣應有部分，法院查無債務人實際占有的特定位置，因此拍定後不點交。
法院現場指界時，多筆土地分別作為道路、草皮、空地、雜地、泳池、更衣室及鐵皮屋所在地使用。各筆土地實際位置及範圍，應以地政機關地籍圖與測量結果為準。
部分土地上的更衣室、泳池、鐵皮屋及其他地上物不一定屬於本次拍賣範圍，拍定人須自行處理土地與地上物間的法律關係。
853建號位於地下層，現況作為停車場使用，但現場無法辨識特定車位編號，亦無法確認債務人實際使用位置。
該地下停車空間可能占用221地號土地，但221地號不在本次拍賣範圍內，其土地使用權源不明。
739建號為社區管理室，二樓作為社區巴士司機休息室。
法院於114年8月7日進入主建物查封時，發現室內堆放大量物品，屋內設有樓梯可通往上層，第四層放置神桌。
4730建號為五樓頂層向上增建兩層的未登記建物，與724建號主建物內部相通，沒有獨立出入口。
投標人應自行查明是否積欠管理費，並留意共有建物及土地所衍生的管理費、分管契約與民法相關規定。
案件類型：《清償票款》
【點交說明】
724建號主建物｜點交
4730建號未登記增建｜點交
其他土地應有部分｜不點交
公設建物應有部分｜不點交
地下停車空間｜無法特定位置，實際使用權須查明
本案雖標示部分點交，但僅主建物及頂樓未登記增建為點交範圍，其餘共有土地及公設持分均不點交。
【增建說明】
4730建號為未登記建物，面積約20.31坪，位於五樓頂層並向上增建兩層。
新北市政府違章建築拆除大隊表示，若該增建欠缺合法依據並被認定為違章建築，將依建築法規及新北市違章建築處理原則辦理。
拍定人須自行承擔增建遭查報、限期改善或拆除的風險。
法院係依建物現況拍賣，拍定後不得以實際面積與公告面積不符為由，要求增加、減少價金或撤銷拍定。
增建部分無法憑法院權利移轉證書辦理保存登記。
【土地與公設持分說明】
本案包含多筆共有土地持分，部分現況為道路、空地、草皮、泳池、更衣室及社區公共設施用地。
共有土地及公設持分均非債務人單獨占有使用，法院不辦理點交。
土地使用分區是否於投標前有所變更，應向主管機關重新查詢。
部分地上物可能由社區或第三人使用，其占用權源及後續法律關係均須由拍定人自行查明及處理。
【停車位說明】
法院資料記載853建號位於地下層並作為停車場使用。
但現場無明確車位編號，無法特定債務人實際使用的車位位置。
停車空間占用之221地號土地不在本次拍賣範圍，土地使用權源亦不明。
因此，本案不宜直接視為附有可排他使用或可點交的固定停車位，投標前應向管理委員會確認車位分管、使用方式及相關費用。
【拍賣紀錄】
第一拍｜115/05/25｜1,379.62萬元｜流標
第二拍｜115/07/06｜1,106.42萬元｜流標
第三拍｜115/08/10｜886.82萬元｜約13.2萬元／坪｜待標
※拍賣日期、價格、點交範圍及後續程序，以士林地方法院最新公告為準。
【優勢重點】
🏆第三拍底價886.82萬元
🏆權狀坪數約67.41坪
🏆另有增建約20.31坪
🏆三至五樓多樓層空間
🏆頂樓向上增建兩層
🏆主建物與增建相通
🏆主建物拍定後點交
🏆淡水竹圍、關渡生活圈
🏆權狀單價約13.2萬元／坪
🏆適合大坪數自住及空間改造
LINE諮詢：歡迎提前詢問
104法拍網法拍服務團隊
【投標諮詢｜雙人代拍】
黃先生Pitt｜0918-313-888
林小姐Anna｜0986-678-928
本案第三拍底價低於900萬元，主建物與增建合計具備大空間優勢，但同時包含未登記增建、共有土地、公設持分及停車位無法特定等情形。
投標前應優先確認增建是否合法、是否已有違建查報紀錄、後續拆除可能性、共有土地持分內容、地下停車位使用權、管理費欠費及社區分管約定。
本案其他土地與公設建物僅拍賣應有部分，拍定後不點交，且部分土地上另有泳池、更衣室、鐵皮屋及社區設施，相關使用及占用關係較為複雜。
若確定有意願投標，建議提前登記委託，由我們協助法院公告解析、建物及土地標的整理、點交範圍確認、增建風險評估、社區車位及管理費查詢、行情分析、貸款規劃與全程代標服務。
相關坪數、格局、增建、停車位、共有土地、公設持分、點交及拍賣資訊，均以法院正式公告、地政謄本、主管機關資料、社區規約及現場實際狀況為準。
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